Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, если она выше рыночной

Здравствуйте, уважаемые читатели блога lawyerlife.ru! В настоящее время очень многие в стремлении снизить размер налоговых платежей ищут ответ на вопрос о том, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, им принадлежащего.

Соответствующими исками стали активно заваливать суды в 2015 году, когда в России начал вводиться новый порядок расчета налога на имущество физических лиц.

Вопрос пересмотра кадастровой стоимости с самого начала вызывал много вопросов, особенно после вступления в силу КАС РФ. Самые острые проблемы были разрешены разъяснениями, данными в Постановлении Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Однако, с 1 января 2017 года порядок определения и оспаривания кадастровой стоимости существенно изменились в связи с вступлением в силу трех федеральных законов, (все от 03.07.2016):

1. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;
2. № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
3. № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации.

Помимо них установление и оспаривание результатов определения кадастровой стоимости по-прежнему регулируется положениями главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и, в части не противоречащей новым нормам, главой 25 КАС РФ.

Ниже дано подробное руководство по порядку оспаривания кадастровой стоимости с учетом самого актуального на 2017 год законодательства.

Кадастровая стоимость недвижимости — что это?

Понятие кадастровой стоимости сейчас закреплено в ст. 3 Закона № 135-ФЗ и в п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона № 237-ФЗ. В целом они друг другу не противоречат, и если опираться на более свежий Закон № 237-ФЗ, то в сухом остатке получится почти то же самое, что и в Законе № 135-ФЗ, но есть и отличия.

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости определенная:

1. в результате государственной кадастровой оценки;
2. в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их качественных и/или количественных характеристик;
3. в результате рассмотрения обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, или обращения о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, если при этом была выявлена ошибка;
4. в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость определяется для различных целей, в том числе, как указано в ч. 2 ст. 3 Закона № 237-ФЗ, для целей налогообложения на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.

Размер кадастровой стоимости влияет на размер:

• земельного налога;
• налога на имущество организаций;
• налога на имущество физических лиц.

Последний, например, раньше рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, которая была весьма низкой по сравнению с рыночной. Новый порядок предусматривает расчет налога исходя из кадастровой стоимости, которая к рыночной наоборот максимально приближена. Соответственно и размер налога повышается.

Бывают ситуации, когда кадастровая стоимость превышает рыночную. Произойти это может из-за самых разных причин. Чаще всего или при кадастровой оценке не были учтены индивидуальные особенности недвижимости, или в расчет закралась ошибка, или рыночная цена в силу различных обстоятельств резко упала.

В таких случаях у владельца недвижимости, стоимость которой оказалась завышена, есть возможность оспорить кадастровую стоимость.

Теперь поговорим о том, как это можно сделать…

Два пути оспаривания

Пересмотр кадастровой стоимости может быть осуществлен в административном и судебном порядке.

В административном порядке заявление об оспаривании рассматривает комиссия по рассмотрению споров при Управлении Росреестра соответствующего субъекта РФ (ч. 2 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

До 1 января 2017 года предварительное обращение в комиссию для юридических лиц было обязательным. Если заявитель обращался в суд напрямую, минуя рассмотрение заявления комиссией, то это влекло за собой оставление иска без движения. При непредставлении в суд в установленный срок доказательств рассмотрения дела комиссией суд возвращал заявление.

Но после вступивших 1 января 2017 года поправок в ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ прямо указано, что Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Такое изменение — очень позитивное явление, поскольку устраняются дополнительные барьеры при изменении кадастровой стоимости. Еще до внесения поправок в законодательство многие видели в обязательном рассмотрении заявления комиссией лишнее звено в процедуре оспаривания кадастровой стоимости. И эффективность такого досудебного оспаривания вызывала сомнения.

Вот, например, статистические данные за первый квартал 2017 года.

«Из общего числа заявлений, принятых Комиссиями к рассмотрению, за указанный период [с 01.01.2017 по 30.04.2017, на сайте Росреестра информация постоянно обновляется — А.С.] решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 4457 заявлений (7686 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 3592 заявлений (8572 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 203 заявлений (2040 объектов недвижимости), 219 заявлений (739 объектов недвижимости) были отозваны заявителями до принятия решения Комиссией».

Источник: Росреестр

Как видите доля отказов в пересмотре кадастровой стоимости очень значительна.

Но если эти данные не отбили у вас желание сперва обратиться в комиссию, то давайте рассмотрим в каком порядке она рассматривает заявление.

Порядок оспаривания в комиссии

Подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно тремя способами:

1. в Управление Росреестра;
2. через многофункциональный центр;
3. через портал госуслуг.

К заявлению об оспаривании, согласно ч. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ необходимо приложить следующий перечень документов, иначе его не примут к рассмотрению:

1. выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2. копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
3. отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

А вот ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ добавляет к этому перечню еще и документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Правда дальше идет оговорка, что оно прилагается в случае, если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений.

Есть одна несостыковка. Закон № 237-ФЗ говорит просто о копии правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, а Закон № 135-ФЗ — о нотариально заверенной копии такого документа.

Подобное двойное регулирование одного и того же вопроса всегда сбивает с толку.

В течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании комиссия должна направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости.

Заявление об оспаривании должно быть рассмотрено комиссией в течение тридцати дней со дня его поступления.

Свои пояснения представляют лица, которые осуществляли определение кадастровой и рыночной стоимости. Также их приглашают для участия в заседании комиссии.

В соответствии с ч. 15 Закона № 237-ФЗ комиссия по результатам рассмотрения вправе принять одно из двух решений:

1. об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
2. об отклонении заявления об оспаривании.

Для полноты картины обратимся также к ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ.

В ней указано, что в случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, заказчик работ обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если заявление было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решение комиссии может быть оспорено в суде. Впрочем, можно, как уже говорилось выше обратиться в суд сразу.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Порядок оспаривания в суде регулируется главой 25 КАС РФ.

Рассмотрение этой категории споров отнесено к подведомственности судов общей юрисдикции.

Что касается родовой подсудности, то иск подается в суд уровня субъекта РФ, т. е. в верховный суд республики, краевой, областной суд и т. д.

Территориальная подсудность — по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ.

Предметом иска могут быть следующие требования:

• об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (заявления о пересмотре кадастровой стоимости);
• об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

Обратите внимание на сроки — заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов.

При этом на на момент обращения в суд в ГКН не должны быть внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

С административным исковым заявлением вправе обратиться в суд:

• собственники объекта недвижимости;
• лица, владеющие объектом недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
• иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности;
• органы государственной власти, органы местного самоуправления, если объект недвижимости является государственной или муниципальной собственностью;
• бывший собственник объекта недвижимости, если затрагиваются его права и обязанности как налогоплательщика;
• участник долевой собственности, причем свое право на пересмотр кадастровой стоимости он вправе реализовать независимо от согласия других сособственников;
• арендаторы, если арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости;
• лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости;
• прокурор в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, интересов РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.

Административными ответчиками могут являться:

• государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости;
• государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Росреестр).

Если оспаривается решение Комиссии, то административными ответчиками являются сама Комиссия и Росреестр.

К административному иску необходимо приложить следующие документы:

1. кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
2. нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
3. могут быть приложены документы и иные данные, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки;
4. если предъявляется требование об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, нужно приложить отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости и подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Бремя доказывания распределяется следующим образом…

Административный истец должен доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой.

К недостоверным сведениям п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 28 относит допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость.

Примеры таких искажений тоже приводятся:

• неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия);
• неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
• неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в ГКН, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.

Административный ответчик соответственно обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Обратите внимание, что если у суда возникнут сомнения в обоснованности доводов истца, то эти обстоятельства выносятся на обсуждение сторон, даже если ответчик на них не ссылался.

Все, о чем было сказано выше, является основой, которую нужно знать, если вы хотите оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости. И, разумеется, необходимо хорошо изучить Постановление Пленума № 28.

Возможно, что некоторые нюансы и тонкости будут рассмотрены в одной из следующих статей.

На этом все, надеюсь, статья была полезной.