Мобильный логотип Юридический блог Альберта Садыкова

Профессиональный перевод законов с юридического языка на русский и жизнь юриста, как она есть

Юридическое решение проблемы не всегда самое эффективное!

Здравствуйте, уважаемые читатели блога Lawyerlife.ru!

В этот раз я решил рассказать о реально имевшей место правовой ситуации. А заодно продемонстрировать, как можно правовую ситуацию разрешить способами не только юридического, а скорее фактического характера.

На такую тему статьи натолкнуло прочтение книги «Чему все еще не учат на юрфаке. Стратегии мышления» В. Оробинского. Я немного писал о ней в статье о книгах, которые нужно читать юристу.

Ситуация основна на реальных событиях. Тем не менее, все персонажи вымышлены, совпадения случайны. Итак, история следующая...

Директор ООО «Андион» обратился к юристам с просьбой разъяснить порядок согласования проведения строительно-монтажных работ (СМР) на фасаде здания с городскими властями и со вторым собственником здания, находившимся в общей долевой собственности.

Строительно-монтажные работы

Со вторым собственником — компанией «Авалонские заводы» у ООО «Андион» отношения сложились напряженные. Несколько споров и до суда доходили.

А фасад починить нужно всенепременно. И вообще — большая часть здания находится именно в собственности ООО. «Авалонские заводы» всего один этаж занимают в каком-то там крыле.

Нужно ли согласовывать проведение СМР с городскими властями? А в каком порядке? А со вторым собственником? А если нужно, то опять же — в каком порядке? Та компания недавно вон кондиционер установила, с нами ничего не согласовывала. Должна была? Может на них в суд подать?

Вопросов много, пойдем по порядку.

С необходимостью согласования СМР на фасаде здания с администрацией города все четко определено. Действующее законодательство говорит нам, что СМР должны быть согласованы с городскими властями. Это следует из п. 25 ч. 1 ст. 16 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 г. Утверждение правил благоустройства территории городского округа устанавливающих в том числе требования к внешнему виду фасадов относится к вопросам местного значения городского округа. Обычно согласования нужно просто обратиться с соответствующей документацией в управление (отдел, департамент и т. д.) по архитектуре и градостроительству.

Теперь возвращаемся к сособственнику здания.

Вообще ст. 209 ГК РФ дает собственнику право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, а также не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Но в рассматриваемой ситуации имущество находится в долевой собственности. Тут уже надо учитывать положения ст. 247 ГК РФ о том, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. Поскольку фасад здания является общим имуществом, порядок пользования им, в том числе производство СМР, нужно согласовывать со всеми сособственниками.

На каждом участнике общей долевой собственности лежит обязанность участвовать в издержках по его содержанию и сохранению соразмерно со своей долей. Если мы хотим возложить часть расходов по ремонту фасада возложить на другого сособственника, то согласовывать придется не сам факт проведения ремонта, а вообще необходимость его проведения, а также все акты, сметы, выбор подрядчика.

Немаловажный момент — если один из участников общей долевой собственности производит неотделимые улучшения целиком за свой счет, то он имеет право на соответствующее увеличение доли в праве на общее имущество. Это тоже стоит учитывать. Как и в целом неприязненные отношения двух сособственников.

Но в этой конкретной ситуации неотделимые улучшения заключилались в косметическом ремонте. Побелка, покраска и прочее. Какие-то изменения в доле может и будут, но не настолько большими. Можно и пренебречь.

В данной ситуации пришлось решать в связи с этим еще один сопутствующий вопрос. Дело в том, что незадолго до описываемых событий компания «Авалонские заводы» не спрашивая ДК «Андион» установила кондиционер на фасаде. Имела она право делать это без согласования дома культуры?

Если исходить из всего, что изложено выше, то нет, поскольку фасад — это общее имущество со всеми вытекающими последствиями.

Что делать? Претензию предъявлять Авалонским заводам и требовать демонтировать кондиционер?

Юрист порылся в судебной практике, почитал статьи своих коллег на по этому вопросу и в итоге пришел к выводу, что предъявлять претензию нецелесообразно. Все же установка кондиционера, точнее его внешнего блока, на фасаде — это не ремонт и без согласования все же возможна, если тем самым не нарушаются права и законные интересы другого сособственника.

Даже если директор ООО «Андион» решит принципиально заявить другому сособственнику здания требование о демонтаже, сначала в претензионном порядке, потом в судебном, то суд непременно поинтересуется — а чем вам кондиционер мешает, какие ваши права ущемляются? Если бы это, например, нарушало функционирование вентиляционных систем в здании, создавался шум выше установленных нормативов и т.д., то тут все понятно. Но это же доказывать надо, скорее всего на экспертизу раскошеливаться. И все из-за одного кондиционера. Спор ради спора, процесс ради процесса, да...

В целом в ООО «Андион» понимают, что никаких неполадок или препятствий в пользовании имуществом этот кондиционер не создает.

Поэтому юрист предложил дирекору ООО «Андион» следующее:

    1. Проведение СМР с городскими властями согласовать. Тут без комментариев.

    2. На установку кондиционера «закрыть глаза».

    3. Вопрос о необходимости ремонта, выборе подрядчика и т. д. с компанией «Авалонские заводы» не согласовывать, просто направить уведомление о проведении ремонта с кратким обоснованием его необходимости. Ремонт, разумеется, делать за свой счет.

Ну, а если все же второй собственник начнет чинить препятствия и демонстрируя свою принципиальность, требовать согласований с ним всего и вся, то... можно намекнуть на тот самый кондиционер. Но это запасной план, на самый крайний случай. Скорее всего в «Авалонских заводах» еще и рады будут ремонту, за который они ни копейки не заплатят.

Как можно увидеть, советы юристом были даны советы не только правового характера.

Но практика, опыт битых и небитых, свидетельствуют о том, что иногда правовые проблемы могут решаться мерами не правового, а фактического характера.

Меры правового характера — это начало процедуры согласования, обмен письмами, переговоры о стоимости, утверждении смет, выборе подрядчика и т. д. Это что касается проведения СМР.

Это чисто юридическое решение вопроса. Только толку от него мало. Этот «Андион» только лишние проблемы себе создаст.

Фактическое решение вопроса проще и быстрее.

Юридическое решение проблемы

А по установке внешнего блока кондиционера на фасаде без согласования скажу следующее. Экспертизу, конечно, совсем не обязательно проводить, но все же не помешало был специалиста привлечь, чтобы посмотрел и оценил: не влияет ли работа этого кондиционера на технический функционал ООО «Андион», нет ли превышения каких нормативов? Мало ли что...

Поэтому юристу думать не о том надо, как бы очередной судебный процесс инициировать (для консалтеров, адвокатов и частнопрактикующих юристов — продать его подороже клиенту), а как можно реально решить проблему. Чисто юридическое решение не всегда оказывается самым эффективным.

Думаю, основная мысль этой статьи понятна. Предложить юридическое решение вопроса — не означает решить вопрос по существу. Мыслить надо шире, не загоняя себя в узкие рамки.

В дальнейшем я планирую и дальше делиться некоторыми наблюдениями и практическими наработками юридической работы. Так что подписывайтесь на обновления, чтобы не пропустить новые статьи.

С уважением, Альберт Садыков


Получай актуальные материалы по праву на свой e-mail
* Нажимая на кнопку "Подписаться", я даю согласие на рассылку и принимаю Политику конфиденциальности.
Ваши данные не разглашаются и не передаются третьим лицам для коммерческого и некоммерческого использования



правила комментирования

Комментарии WordPress
Комментарии VK, Facebook, Twitter