Мобильный логотип Юридический блог Альберта Садыкова

Профессиональный перевод законов с юридического языка на русский и жизнь юриста, как она есть

Расторжение договора аренды с исчезнувшим арендатором

Здравствуйте, уважаемые читатели!

Если честно, хотел сегодня выложить статью по другой теме, касающейся не законов, а профессионального роста. Но так получилось, что не успел написать, поэтому пришлось воспользоваться одной из заготовок статей, которые держу на такие случаи. А о профессиональном росте поговорим в следующий раз. Речь пойдет о книгах, о том что читать юристу и стоит ли ограничиваться только профессиональной литературой. И затронем такой вопрос, как количество книг, которое должен прочитывать хороший юрист ежегодно, ежемесячно и еженедельно. Обещаю, будет интересно.

А сейчас перейдем непосредственно к заявленной теме.

Описание ситуации

Расскажу вам о ситуации, с которой когда-то столкнулся сам и о ее решении. Нужно было взыскать задолженность с контрагента предприятия, который арендовал у него помещение. Попутно у меня поинтересовались, как расторгнуть договор аренды. Стандартная процедура не сложная, все есть в ГК. Но ситуация была как раз нестандартной. Арендатор не только не вносил арендную плату, но и вообще исчез. Направленные ему письма возвращались обратно, на телефонные звонки он не отвечал, просто исчез.

Основание для одностороннего расторжения договора — невнесение арендной платы. Но окончание отношений по договору аренды должно быть подтверждено актом приема-передачи помещения, по которому помещение возвращается арендодателю. В данном случае оформлять этот акт было не с кем. А если акт не составлен, то договор считается действующим.

Что делать в такой ситуации?

Решение ситуации

Даже при отсутствии арендатора нужно в первую очередь явным образом выразить свою волю на расторжение договора. Для этого контрагенту направляется претензия об уплате задолженности по арендной плате и освобождении помещения. Направить претензию необходимо заказным письмом с уведомлением по всем известным адресам контрагента. О том, как грамотно составить претензию и правильно ее направить, смотрите мою предыдущую статью.

Если договор заключен на неопределенный срок, то арендодатель имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора заранее. А именно за три месяца до момента расторжения договора (ст. 610 ГК РФ). Если срок действия договора конкретно определен, то ситуация осложняется. Ведь ст. 450 ГК РФ предусматривает судебный порядок расторжения договора, если им самими не предусмотрено иное. Поэтому совет тем, кто в будущем будет заключать договор аренды: на стадии заключения договора аренды постарайтесь согласовать включение в его текст специальных оснований расторжения в одностороннем порядке и срок предупреждения об этом арендатора.

Чтобы расторгнуть договор нужно направить письменное уведомление арендатору со ссылкой либо на ст. 610 ГК РФ, либо на соответствующий пункт договора. При этом в случае, если уведомление направляется почтой, то необходимо увеличить трехмесячный (или договорный) срок на время, необходимое для доставки письма. В противном случае требование закона «предупредить за три месяца» или договора «предупредить за N месяцев» не будет соблюдено. Тем самым вы буквально подарите арендатору возможность оспорить в судебном порядке расторжение договора. Поэтому всё нужно делать грамотно и не предоставлять такой возможности нерадивому контрагенту.

Если все будет сделано, как я описал, то договор будет считаться расторгнутым, когда закончится последний день установленного для предупреждения срока. Всё, можно сдавать помещение новому арендатору. Разумеется, если там не осталось имущества арендатора. Это вообще идеальный вариант. Но, предположим, ситуация не настолько хороша, имущество осталось. Придется подавать исковое заявление в арбитражный суд о выселении арендатора из занимаемого помещения. И придется смириться с тем, что процесс займет много времени. Рассмотрение дела в арбитражном суде, вступление решения в законную силу, обращение к судебным приставам, принятие ими мер по освобождению помещения от имущества. Так что запаситесь терпением и смиритесь с тем, что в этот период сдать помещение новому арендатору вы не сможете.

Разовьем ситуацию дальше. Кроме того, что арендатор помещение не освобождает, так за ним еще и задолженность по арендной плате числится. Обычно так и бывает. Здесь чего-то из ряда вон выходящего нет, взыскание производится в судебном порядке путем подачи искового заявления о взыскании задолженности в арбитражный суд.

Немного о судебной практике

Какой вывод можно для себя вынести? Правильно, фактическое получение арендатором уведомления об одностороннем расторжении договора не является обязательным. Если письмо вами арендатору отправлено, а затем вернулось с пометкой «возвращается в связи с истечением срока хранения» или «организация по указанному адресу отсутствует», то арендатор все равно считается уведомленным надлежащим образом.

И всё бы хорошо, да только существует судебная практика как подтверждающая данный вывод, так и опровергающая его.

  • ФАС Московского округа (на тот момент они в наименовании еще содержали слово «федеральный») отметил, что указанная статья не предусматривает обязанность арендодателя вручить уведомление о расторжении. Арендатор должен сам обеспечить получение им писем по всем адресам, указанным в договоре аренды, в первую очередь по юридическому адресу (Постановление ФАС Московского округа от 22.02.2012 по делу № А40-34111/11-150-300);
  • А вот ФАС Волго-Вятского округа напротив высказался в пользу того, что при неполучении арендатором уведомления оснований считать договор расторгнутым нет (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.12.2011 по делу № А38-2447/2010).

Вопрос: что делать? Я думаю, что первый вариант все же правильней. Если рассмотреть другие споры, по другим обязательствам, то обычно суды указывают, что сторона договора должна обеспечить получение корреспонденции по адресу, указанному в договоре.

Но на всякий случай посмотрите практику АС своего округа по данной теме, потому что некоторые из них обращают внимание на кое-какие нюансы.

А чтобы быть в курсе тенденций законодательства и судебной практики следите за обновлениями моего блога.

С уважением, Альберт Садыков


Получай актуальные материалы по праву на свой e-mail
* Нажимая на кнопку "Подписаться", я даю согласие на рассылку и принимаю Политику конфиденциальности.
Ваши данные не разглашаются и не передаются третьим лицам для коммерческого и некоммерческого использования



правила комментирования

Комментарии WordPress
Комментарии VK, Facebook, Twitter