Машино-место как объект недвижимого имущества

В начале 2017 года вступают в силу многочисленные изменения в различные законы. Среди прочего новый — и уже официальный законодательный — статус получит машино-место как объект недвижимости.

Соответствующие поправки, вступающие в силу 01.01.2017, внесены Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 315-ФЗ).

В соответствии с ним машино-место становится объектом недвижимости. Ранее с определением его статуса возникало множество проблем. Для понимания смысла закрепления в законе нового объекта недвижимости рассмотрим «как было?» и «что стало?» с правовым регулированием машино-мест.

Также вы получите понимание того, как действовать в переходный период. С новыми зданиями и сооружениями, вводимыми в эксплуатацию в 2017 году, все предельно ясно. А как обстоит дело с машино-местами в зданиях, построенных и введенных в эксплуатацию ранее?

Правовое регулирование, уходящее в прошлое

До сих пор законодательство не определяло понятие машино-места. Только в п. 21 ст. 1 ГрК РФ есть понятие парковки (парковочного места). Приведем его здесь.

Парковка (парковочное место) — специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.

Курсивом выделены словосочетания, которые с 1 января 2017 года исключаются из формулировки п. 21 ст. 1 ГрК РФ.

Обычно машино-место индивидуализируется путем нанесения краской разметки и номера парковочного места на поверхности пола паркинга. Именно с этим и возникала проблема, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона № 221-ФЗ объект недвижимости должен иметь характеристики, позволяющие определить недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости). Границы и номер, нанесенные краской на пол, судебная практика к таковым характеристикам не относила (например, Постановление АС МО от 07.05.2015 № Ф05-3747/2015 по делу № А41-44784/14).

В связи с этим оформление машино-места в собственность на практике всегда было проблемой.

В Письме Минэкономразвития России от 26.05.2015 № ОГ-Д23-7475 было указано, что парковка (парковочное место), как ее определяет ГрК РФ, не отвечает критериям помещения, является частью зданий или сооружений, но никак не самостоятельным объектом недвижимости.

Оборот части объекта недвижимости в качестве самостоятельного объекта гражданских прав не предусмотрен. Точно также не предусмотрена государственная регистрация права собственности на часть объекта недвижимости.

В судебной практике до сих пор имелось два подхода к юридическому оформлению прав на машино-место, о чем сказано в Определении ВАС РФ от 27.10.2011 № ВАС-11450/11 по делу № А40-124539/09-54-801:

1. это самостоятельный объект недвижимого имущества, представляющий собой помещение в составе другого объекта недвижимости — нежилого помещения (парковочного зала) или нежилого здания;
2. это часть объекта недвижимости, в отношении которого действует режим общей долевой собственности, а пользователь машино-места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой порядок пользования определяется соглашением участников долевой собственности или решением суда.

В последнее время преобладала вторая позиция, в отношении машино-мест действовали правила об общей долевой собственности, которые сами по себе далеко небезупречные.

Соответственно Минэкономразвития рекомендовало сперва поставить на кадастровый учет здание, в котором находится машино-место, а затем зарегистрировать долю в праве общей собственности на здание с определением долей в праве собственности на них пропорционально размерам расположенных там машино-мест.

Если рассматривать парковочные места, расположенные в многоквартирных домах (например, в подземном паркинге), то законодательное регулирование вопроса осуществляется как ГК РФ, так и ЖК РФ.

Много проблем возникало с определением порядка пользования и распоряжения машино-местом.

В частности, передача машино-места в аренду требует созыва общего собрания участников общей долевой собственности, со всеми вытекающими сложностями.

Продажа его третьему лицу предполагает соблюдение преимущественного права покупки остальных собственников.

Если в многоквартирном доме 500 собственников, то и в том, и в другом случае нетривиальной становится задача учесть права всех остальных собственников и не сойти с ума…

Поэтому следование этой позиции очень усложняет пользование и распоряжение машино-местами и к тому же влечет дополнительные расходы собственников.

Но с 1 января 2017 года эти проблемы уходят в прошлое.

Кадастровый учет машино-места

Согласно новой редакции п. 1 ст. 130 машино-места относятся к недвижимым вещам. Понятие машино-места закрепляется во введенном в ст. 1 ГрК РФ пункте 29. Итак, что это такое с учетом изменений законодательства?

Машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии с ч. 10 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (кстати, вступает в силу закон 2 января 2017 года) кадастровый учет машино-места осуществляется на основе технического плана. Составляется он на основании сведений, содержащихся:

• в разрешении на ввод в эксплуатацию здания (сооружения), в котором расположено машино-место;
• в проектной документации здания (сооружения), в котором расположено машино-место;
• в проекте перепланировки и акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение перепланировки.

Согласно ч. 6.1 ст. 24 Закона № 218-ФЗ местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания (сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам этого машино-места.

Это в техплане, а в реальности границы фигуры машино-места в помещении устанавливаются путем определения расстояния как минимум от двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола, до точек границ машино-места или точек деления границ на части), а также расстояний между точками границ машино-места.

В результате границы машино-места обозначаются путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки, например, краской или наклейками.

При этом площадь машино-места должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места. Требования к размерам устанавливаются нормативно-правовым актом Минэкономразвития, принятие которого следует ожидать в ближайшем будущем.

Несоответствие площади образуемого машино-места этим требованиям является основанием для приостановления процесса постановки на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности.

Все сказанное касается в первую очередь новых зданий и сооружений, вводимых в эксплуатацию с 2017 года. А как со старыми зданиями, в которых, например, площади машино-мест вполне могут «не вписаться» в требования, установленные Минэкономразвития? И что делать, если машино-место было оформлено как доля в праве общей собственности?

Про уже существующие машино-места законодатель тоже не забыл.

Судьба уже существующих машино-мест

В ч. 1 ст. 6 Закона № 315-ФЗ указано, что объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места и права на который были зарегистрированы до дня вступления его в силу, признается машино-местом.

При этом требования к минимальному и максимальному размеру машино-мест, сведения о котором уже отражены в ЕГРП, применяться не будут.

Ранее выданные документы переоформлять не требуется, они сохраняют свою юридическую силу. Но собственники соответствующих машино-мест не лишены права подать заявление в регистрирующий орган для изменения сведений об объектах, которые указаны в качестве помещений, как машино-мест. Было бы желание!

Что делать людям, чьи машино-места были оформлены как доля в праве общей собственности? Тут тоже все не так сложно, ситуация разрешена в ч. 3 ст. 6 Закона № 315-ФЗ.

Собственник доли может осуществить выдел в натуре своей доли путем определения границ машино-места в соответствии с требованиями Закона № 218-ФЗ и зарегистрировать право собственности на него.

Для постановки машино-места на кадастровый учет необходимо подтвердить свое право на него, предоставив в Росреестр соглашение всех сособственников или решение общего собрания, которым определен порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Если ни соглашения, ни решения нет, в этом случае для выдела своей доли придется получить согласие иных участников долевой собственности.

Как только будут выделены в натуре и зарегистрированы все имеющиеся машино-места общая долевая собственность на помещение, в границах которого они расположены, прекращается. Общим будет являться только имущество, оставшееся после выдела долей, и необходимое для прохода или проезда к машино-местам.

Резюмируем все вышесказанное.

С 1 января 2017 года машино-места становятся самостоятельными объектами недвижимости.

Машино-место подлежит постановке на государственный кадастровый учет, на него может быть зарегистрировано право собственности.

Оно может быть предметом ипотеки (пп. 6 ч. 1 ст. 5 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — вводится с 01.01.2017).

Объект недвижимости, отвечающий требованиям и характеристикам машино-места и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу Закона № 315-ФЗ, признается машино-местом.

Собственник машино-места как доли в праве на общее имущество может требовать выдела доли в натуре и регистрации права собственности на него.

Таким образом, с января 2017 года машино-места официально признаются объектом недвижимости. От обычных помещений их отличает только отсутствие материальных, осязаемых границ в виде стен и перегородок.

Для более полного понимания предлагаю посмотреть один из выпусков канала Антона Иванова о правовом режиме машино-мест. В передаче помимо самого Антона Иванова принимает участие Александра Александровна Маковская.

Часть 1. Машино-места в системе объектов недвижимости.

Часть 2. Особенности правового режима машино-мест.

Надеюсь, что статья была полезной и вам стали более понятны изменения законодательства в отношении машино-мест.