Новые правила регистрации недвижимого имущества с 1 января 2017 года

С 1 января 2017 года правила регистрации недвижимого имущества изменились. Связано это с вступлением в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Узнать новые правила регистрации недвижимости с 2017 года будет интересно всем, а не только юристам, практикующим в соответствующей сфере. Ведь почти каждый человек рано или поздно сталкивается с необходимостью регистрации прав на недвижимое имущество. Покупка квартиры, ипотека, наследование индивидуального жилого дома — все это требует совершения ряда действий для оформления своих прав на недвижимость.

Давайте же посмотрим, что изменилось и что нам несет новый закон о регистрации недвижимости в 2017 и последующие годы.

Общий обзор закона

Начнем с основ — зачем нужно регистрировать свои права, допустим, на квартиру?

Для ответа на этот вопрос обратимся к ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.

«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества».

После прохождения определенной законом процедуры государство признает за гражданином, например, право владеть, пользоваться и распоряжаться определенным недвижимым имуществом (т. е. право собственности).

После продажи квартиры право собственности на него у продавца прекращается одновременно с регистрацией перехода этого права к покупателю.

Также регистрации подлежат не только сами права, но и ограничения прав и обременения. Например, ипотека.

Все это нужно для определенности правового статуса объектов недвижимости и обеспечения контроля за законностью совершаемых с недвижимым имуществом сделок и в интересах их участников, и в интересах всех остальных.

Закон № 218-ФЗ примечателен тем, что подходит к оформлению прав на недвижимое имущество более системно, чем это было раньше. Он одновременно регулирует и отношения по кадастровому учету и по государственной регистрации прав на недвижимость.

Раньше эти отношения регулировались соответственно Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Новый закон во многом упрощает регистрационные процедуры через объединение единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственного кадастра недвижимости (ГКН).

На их основе создается единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который состоит из следующих элементов (ч. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ):

  1. реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
  2. реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
  3. реестр границ;
  4. реестровые дела;
  5. кадастровые карты;
  6. книги учета документов.

Процедуры учета объектов недвижимости и регистрация прав на них теперь осуществляются одним органом — Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Раньше кадастровый учет осуществляли кадастровые палаты, подчиненные Росреестру. Соответственно человек сначала должен был обратиться в кадастровую палату, поставить объект недвижимости на кадастровый учет. Только после этого он мог заняться регистрацией прав, обратившись в Росреестр.

Две процедуры, два органа, два комплекта документов... Неудобно же, согласитесь?

А теперь процесс оформления прав упрощается, орган один, комплект документов один, время экономится, лишние нервы не тратятся (нервы вообще лишними не бывают, я так скажу).

Теперь подробнее о самом порядке регистрации.

Порядок регистрации прав

Государственная регистрация прав и кадастровый учет объекта недвижимости становятся единой процедурой. Она осуществляется на основании заявления и определенного комплекта документов, подаваемых в Росреестр.

Кроме заявления основаниями для регистрации прав могут быть:

  1. акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления;
  2. договоры и иные сделки в отношении объекта недвижимости;
  3. акты о приватизации жилых помещений;
  4. свидетельства о праве на наследство;
  5. вступившие в силу судебные акты;
  6. акты о правах на недвижимое имущество;
  7. межевой, технический план, акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ;
  8. схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления в безвозмездное пользование и расположенного на территории Дальневосточного федерального округа;
  9. иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, переход, прекращение права, ограничение или обременение объекта недвижимости, наступление иных обстоятельств, предусмотренных в федеральном законе.

Хотя Закон № 218-ФЗ и предусматривает процедуру одновременной государственной регистрации права и кадастровый учет объекта, они могут осуществляться и раздельно. Это кадастровый учет без государственной регистрации права и наоборот.

Каждый из трех вариантов осуществляется в своих строго определенных случаях.

Для одновременного предоставления двух услуг случаев установлено не так уж и много :

  • создание объекта недвижимости, для которого не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • образование объекта недвижимости (есть три исключения, предусмотренных п. 8 — 10 ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ);
  • прекращение существования объекта недвижимости;
  • государственная регистрация ограничений и обременений.

Во всех остальных случаях действия по регистрации права и кадастровому учету осуществляются раздельно.

Например, для большинства объектов недвижимости, в частности многоквартирных жилых домов, требуется разрешение на ввод в эксплуатацию.

В этом случае орган, уполномоченный на выдачу разрешения, направляет в Росреестр само разрешение, заявление о кадастровом учете и иные необходимые документы.

Росреестр на основании этих документов ставит объект недвижимости на кадастровый учет.

Уже после этого правообладатель (например, застройщик) самостоятельно регистрирует свое право на объект.

При переходе права собственности осуществлять постановку недвижимого имущества на кадастровый учет не требуется. Такой учет уже осуществлен, требуется только зарегистрировать переход права собственности.

Затягивание процесса

Место и сроки регистрации прав

Раньше заявление нужно было подавать в территориальный орган Росреестра или кадастровой палаты по месту нахождения объекта недвижимости.

Теперь это правило не действует. Заявление о кадастровом учете и регистрации прав можно подать в любое удобное подразделение Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ).

Сроки осуществления регистрационных действий следующие:

  • при одновременной постановке на кадастровый учет и регистрации прав через Росреестр — 10 рабочих дней, через МФЦ — 12 рабочих дней;
  • регистрация права через Росреестр — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 рабочих дней;
  • постановка на кадастровый учет через Росреестр — 5 рабочих дней, через МФЦ — 7 рабочих дней.

Также в ч. 1 ст. 15 Закона № 218-ФЗ установлены сроки для регистрационных действий, осуществляемых на основании разного рода судебных актов или актов уполномоченных органов, свидетельства о праве на наследство, для регистрации ипотеки и т. д.

Подтверждающие документы и остальные новшества

Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество больше не выдаются.

Документом, подтверждающим право собственности на недвижимость, является выписка из ЕГРН. Приказом Минэкономразвития России от 20.06.2016 № 378 предусмотрено несколько форм выписок:

  • об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
  • о переходе прав на объект недвижимости;
  • о правах отдельного лица на имевшиеся или имеющиеся у него объекты недвижимости;
  • о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете, государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов

Выписка может быть предоставлена Росреестром как в бумажной форме, так и в форме электронного документа. Сроки получения выписок также сократились. Как правило выписка выдается в течение не более трех рабочих дней.

Это позитивный момент. Негативный — за предоставление выписки из ЕГРН придется заплатить, причем цены на них по сравнению с ценами на выписки из ЕГРП выросли.

Тарифы утверждены Приказом Минэкономразвития России от 10.05.2016 № 291. Стоимость выписки об объекте недвижимости составляет:

  • за бумажный документ — 750 руб. для физических лиц, 2 200 руб. — для юридических лиц;
  • за электронный документ — 300 руб. для физических лиц и 600 руб. для юридических.

При желании можно заказать курьерскую доставку выписки. Разумеется за дополнительную оплату.

Нотариально удостоверенная доверенность

Что еще стоит отметить?

Появился новый объект недвижимости — машино-место. Что это такое и каким образом регистрируются права на них у меня есть отдельная статья, ссылка есть, останавливаться на этом здесь не будем.

Кадастровый учет и регистрация права могут проводиться без участия заявителя, поскольку сведения в ЕГРН будут вноситься в том числе в порядке межведомственного взаимодействия.

Например, МВД России обязано направлять информацию об изменении сведений о физическом лице, нотариусы — сведения о выдаче свидетельства о праве на наследство, ФНС России — информацию об изменении сведений о юридических лицах и индивидуальных предпринимателях и т. д.

Если в Росреестр поступают соответствующие документы в порядке межведомственного взаимодействия, то он просто на их основании вносит сведения в ЕГРН и уведомляет об этом правообладателя.

Изменений произошло много. Многие процедуры упростились. С другой стороны некоторые моменты стали сложнее. Например, оснований для приостановления регистрационных действий стало больше, чем раньше. Также появились основания для отказа в приеме документов от заявителя, которых раньше вообще не было.

Таковы основные изменения в регистрации недвижимости с 2017 года, которые будут действовать, надеюсь, еще долгие годы.

Если есть дополнительные вопросы по теме, задавайте в комментариях (если ответа нет 1-2 дня — это нормально, в течение недели обязательно отвечу). Обязательно подписывайтесь на мою новостную рассылку. Мой Telegram-канал тоже всегда к вашим услугам.

До встречи в следующих статьях!

Оцените материал
( Пока оценок нет )
Альберт Садыков/ автор статьи

Автор блога, юрист, руководитель контент-направления онлайн-школы для юристов «Lextorium».

Понравилась статья? Поделитесь с друзьями.
Юридический блог Альберта Садыкова
Комментарии: 12
  1. Сергей Ефимов

    Спасибо за структурированный и ёмкий обзор. Про возможность работы через МФЦ — хорошая новость. Любопытно было узнать про существование машино-мест как объектов недвижимости.

  2. Ли

    оснований для приостановления регистрационных действий стало больше, чем раньше. Также появились основания для отказа в приеме документов от заявителя, которых раньше вообще не было.

    Жаль, что в статье об этих основаниях нет информации.

    1. Альберт Садыков

      Перечень оснований для приостановления регистрационных действий дан в ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ. Всего там 55 оснований.

      Основания для отказа в приеме документов от заявителя — ст. 25 того же закона, всего перечислено 5 оснований.

      Не вижу смысла копировать статьи закона.

  3. Сергей Ефимов

    Второй вопрос решил задать отдельно. Думаю, что он заслуживает отдельных публикаций в будущем.

    Сталкивались ли вы уже с электронными выписками из ЕГРН? В какой они форме? Какова степень их защиты? Я подразумеваю использование сертификата ЭЦП специалиста или подразделения соответствующего органа.

    Какие способы проверки подлинности таких (и подобных) электронных документов сейчас действуют, актуальны и удобны для пользователей?

    1. Альберт Садыков

      Сам не сталкивался пока, но думаю, что должен быть какой-нибудь утвержденный уполномоченным органом порядок.

  4. Светлана

    Добрый день! Что делать в ситуации если гараж был построен в 1980 г в ГСК, в собственность не оформлен, на кадастровом учете не стоит. Владелец умер. У наследника по завещанию есть справа о выплате пая, св-во о смерти владельца гаража, технический план, справка от нотариуса о том, что наследник принял наследство и иных наследников нет. Все документы поданы в Росреестр , но получено приостановление на основании п.2 части 1 ст.26 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ (по закону наследник не надлежащее лицо)

  5. Илья

    Здравствуйте, подскажите как обстоит ситуация с регистрации индивидуального жилого дома? Нужно ли в свете последних изменений предоставлять разрешение на строительство, для дома предназначенного для проживания одной семьи не более трёх этажей? Если быть точнее — обязательно ли наличие такого разрешения?

  6. Иван

    Здравствуйте, провели регистрацию купли-продажи, получили документы, а на договоре нет штампа о регистрации, специалист сказал, что продавцу штамп не ставится, отослал к ГК РФ. В ГК про штамп не нашёл. В статье НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ

    НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

    Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

    РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, сказано, что штамп продавцу ставится, но у статьи нет даты и неизвестно действует это положение или отменено. Так штамп продавцу ставится или нет, где прописан действующий пункт по этому поводу, а то начальник требует штамп для налоговой, а специалист говорит не надо.

    1. Эдуард

      какой у вас город?

  7. Ева

    Спасибо большое, ваша статья очень пригодилась. Коротко и четко.

  8. Катерина

    Здравствуйте! Из-за нового порядка не могу оформить право собственности на квартиру. Купила квартиру по ДДУ, моя секция построена и физически дом и квартира есть. Но застройщик не ставит дом на кадастровый учёт из-за чего уже я не могу оформить право собственности. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию есть. Но дальше ничего не происходит. Прочитала, что теперь органы местного самоуправления должны сами ставить дом на учёт. Но они этого почему-то не делают. Как поступить? Как оформить право собственности на квартиру, если дом не стоит на кадастровом учёте. Как и кого заставить этот дом поставить на учёт? Спасибо

    1. Альберт Садыков

      Согласно ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» заявление о постановке здания на кадастровый учет обязаны направить в Росреестр органы гос. власти или местного самоуправления, которые выдали разрешение на ввод в эксплуатацию.

      Росреест может приостановить постановку здания на кадастровый учет на три месяца, если будут замечания к тех. плану.

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:
Нажимая на кнопку «Отправить комментарий», вы даете согласие на обработку персональных данных и принимаете Политику конфиденциальности. Комментарии модерируются, соблюдайте Правила комментирования. Юридические консультации в комментариях автор блога НЕ дает!