Здравствуйте, друзья! Получился небольшой перерыв в две недели. Поэтому сегодня решил выдать статью, которая восполнит эту паузу. Статья получилась объемной и обстоятельной. Да и тема актуальна.
С 1 сентября 2015 года вступили в силу изменения, внесенные в ст. 222 ГК РФ, посвященную самовольной постройке. Поправки внесены Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 258-ФЗ.
Узаконить самовольную постройку стало сложнее. Но это усложнение было лишь закреплено на законодательному уровне. Ужесточение требований к признанию права собственности на самовольную постройку сложилось ранее в судебной практике. Спустя некоторое время (довольно продолжительное, нужно отметить) в ст. 222 ГК РФ внесли изменения.
Не успели мы разобраться с изменениями общей части обязательственного права, как постепенно начинают менять и право вещное. По обязательственному праву, кстати, недавно вышла моя бесплатная электронная книга «Занимательные обязательства».
Но — перейдем непосредственно к теме статьи.
Понятие самовольной постройки и ее характеристики
Ранее в ст. 222 ГК РФ понятие самовольной постройки было сформулировано следующим образом:
«Самовольной постройкой является
жилой дом, другое строение, сооружение илииное недвижимое имущество, созданное на земельном участке,не отведенном для этих целейв порядке, установленномзаконом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или ссущественнымнарушением градостроительных и строительных норм и правил».
То, что зачеркнуто, — из ст. 222 ГК РФ убрали. Новая редакция определяет самовольную постройку так:
«Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
Подчеркнутые слова — это внесенные изменения. Теперь сопоставим зачеркнутый текст (предыдущая редакция) и подчеркнутый (новая редакция). Иными словами, проанализируем какие объекты могут выступать в качестве самовольной постройки и выделим ее признаки.
В первую очередь изменения коснулись характеристик самовольной постройки. Раньше это были «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество», а сейчас «здание, сооружение или другое строение». Здание по отношению к жилому дому является более широким понятием. Зданием является не только жилой дом.
Обратимся к Федеральному закону от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В пп. 6 п.2 ст. 2 указано:
«…здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных».
Здание может быть как жилым домом, предназначенным для проживания людей, так и нежилым — предназначенным для размещения производства, хранения продукции и т. д.
Данное уточнение ранее сложилось в судебной практике. Так ВАС РФ указывал, что понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12048/11 по делу N А65-26122/2010).
Также в качестве самовольной постройки можно признать и объект незавершенного строительства (п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее — Постановление № 10/22).
Также из перечня убрали «иное недвижимое имущество», вместо этого теперь в определении фигурирует «другое строение». Определение строения содержится в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37:
«Строение — отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения».
Слово «строение» более точно, чем недвижимое имущество, поскольку к последнему в силу ст. 130 ГК РФ относятся еще и земельные участки, участки недр. И употреблять слово «иное недвижимое имущество» применительно к самовольным постройкам было не очень корректно.
Обратите внимание, что ранее суды распространяли действие ст. 222 ГК РФ на новые объекты недвижимости, созданные в результате реконструкции (п. 28 Постановления № 10/22).
Понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. А в июне 2015 г. Верховный Суд РФ указал, что по смыслу ст. 222 ГК РФ и разъяснений судебной практики созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости: высоты, площади, этажности и пр. (Определение Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 24-КГ15-6).
Вместе с тем реконструкцию следует отличать от перепланировки и переустройства жилого помещения. Разграничение этих понятий дано в упоминавшемся Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Углубляться дальше в эти детали не будем.
Признаки самовольной постройки
Остальные изменения п. 1 ст. 222 ГК РФ касаются признаков самовольной постройки.
Первый из них — возведение (создание) постройки на земельном участке не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
Ответ на вопрос, что является возведением на земельном участке не отведенном для этих целей, дается в судебной практике.
Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ), либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 — 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Данный вывод сделан в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г. (далее — Обзор). В дальнейшем эта позиция неоднократно подтверждалась Верховным Судом РФ (например, Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 N 18-КГ14-168, Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2015 N 18-КГ15-65).
Второй признак — постройка возведена (создана) без получения на это необходимых разрешений.
Под необходимыми разрешениями имеется в виду разрешение на строительство. О том, что это за документ, порядок и условия его выдачи установлены в ст. 51 ГрК РФ. В рамках данной статьи я приведу только определение, разрешения на строительства, не вдаваясь в порядок его выдачи:
«Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом».
Забегая вперед, отмечу, что если лицо, создавшее самовольную постройку, не предпринимало никаких мер для получения разрешения на строительство, то возможность ее легализовать и признать право собственности резко снижается.
Наконец, третий признак — постройка возведена (создана) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Этот признак, как и, кстати, предыдущий и раньше содержался в ст. 222 ГК РФ. Однако ранее в пункте 1 говорилось о существенном нарушении указанных норм и правил.
Теперь критерий существенности нарушения убрали.
В упоминавшемся Обзоре под существенностью понимаются, в частности, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
С 1 сентября такую существенность нарушений доказывать не требуется, что является ужесточением регулирования в отношении лица, создавшего самовольную постройку.
Нужно помнить, что применяются градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.
Таким образом, в настоящий момент закреплены следующие признаки самовольной постройки:
- постройка возведена (создана) на земельном участке не отведенном для этих целей;
- постройка возведена (создана) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
- постройка возведена (создана) без получения на это необходимых разрешений;
- постройка возведена (создана) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для признания постройки самовольной достаточно, если она отвечает хотя бы одному из перечисленных признаков. Об этом свидетельствует конструкция определения, все признаки перечисляются через предлоги «или» и «либо». Ранее такого подхода придерживалась и судебная практика (Определение Верховного Суда РФ от 25.03.2014 N 4-КГ13-38).
Порядок признания права собственности на самовольную постройку
Согласно новой редакции ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении трех условий:
- в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом земельный участок, на котором возведена постройка, должен принадлежать лицу или на праве собственности, или на праве постоянного (бессрочного) пользования, или на праве пожизненного наследуемого владения. Т.е. на законных основаниях.
Разберем каждое из условий подробнее.
Соблюдение первого условия означает, что здание построено на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием.
В Обзоре указано, что в случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.
В одном из дел ВС РФ признал, что несоответствие возведенного строения (семиэтажного жилого дома) целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено (строительство мало- и среднеэтажных жилых домов с количеством этажей не более пяти), является условием, при котором суд не может признать право собственности на самовольно возведенное строение (Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 N 18-КГ14-168).
В необходимых случаях у лица должно быть разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ). Его отсутствие необязательно влечет за собой отказ в признании права собственности на самовольную постройку. Судебная практика исходит из того, что лицо должно предпринимать меры к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода в эксплуатацию. Об этом говорится в абз. 2 п. 26 Постановления № 10/22:
«Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию».
В этой части регулирование, в общем-то, не изменилось.
Второе условие предполагает соответствие постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.
С документацией по планировке территории и правилами землепользования и застройки вопросов не возникает.
В части обязательных требований к параметрам постройки речь идет, по-видимому, о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, в первую очередь различных СНиПов. Опять же — все эти нормы и правила применяются в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.
Наконец, третье условие предполагает, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Это условие вытекает из предыдущего. Если были нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, то это уже свидетельствует об угрозе жизни и здоровью граждан.
Это условие также ранее нашло свое выражение в судебной практике.
При рассмотрении одного из дел Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отметил, что одним из юридически значимых обстоятельств является установление того обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании (Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2011 N 18-В11-25).
В Определении Верховного Суда РФ от 17.02.2015 N 18-КГ14-200 указано, что и нотариальное согласие собственников земельных участков не освобождает лицо, создавшее постройку, от соблюдения требований, предъявляемых к возводимому строению градостроительными нормами и правилами, само нарушение которых уже создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.
Если соотнести признаки самовольной постройки и условия, при которых на самовольную постройку может быть признано право собственности, то вывод получается следующий.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано только в одном случае — если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие необходимых разрешений. Наличие остальных признаков автоматически означает несоблюдение одного или нескольких условий, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Об этом же ранее было сказано в абз. 3 п. 26 Постановления № 10/22:
«Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры».
Узаконить самовольную постройку при таких условиях не так-то просто.
Снос самовольной постройки во внесудебном порядке
В судебном порядке сноса самовольной постройки ничего не изменилось. В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Пунктом 22 Постановления № 10/22 установлено, что требовать сноса самовольной постройки в судебном порядке имеют право:
- собственник земельного участка;
- субъект иного вещного права на земельный участок;
- законный владелец земельного участка;
- лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки;
- прокурор (в публичных интересах);
- уполномоченный орган в соответствии с федеральным законом.
С 1 сентября 2015 г. в действие введен п. 4 ст. 222 ГК РФ, устанавливающий порядок сноса самовольной постройки во внесудебном порядке. Такой снос осуществляется на основании решения органа местного самоуправления.
Условием для принятия такого решения является создание или возведение постройки на земельном участке:
- не предоставленном в установленном порядке для этих целей,
- этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования,
- либо земельный участок расположен в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
Порядок сноса самовольной постройки по решению органа местного самоуправления приведен на схеме (кликните на нее для увеличения).
Решение о сносе самовольной постройки по решению органа местного самоуправления можно обжаловать в суде. Никаких препятствий для этого не имеется.
Итог
С 1 сентября 2015 г. уточнено понятие самовольной постройки и ее признаки. В связи с этим самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные:
- на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,
- на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,
- без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного признака.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано в установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка:
- в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Для признания права собственности на самовольную постройку необходимо соблюдение одновременно всех перечисленных условий.
Снос самовольной постройки может быть осуществлен во внесудебном порядке по решению органа местного самоуправления.
Очень большая и обстоятельная получилась статья. Я постарался охватить суть и смысл всех основных изменений, которым подверглась ст. 222 ГК РФ. Надеюсь материал был полезен для Вас.
P.S. Чтобы не пропустить появление новых полезных материалов, подписывайтесь на обновления блога. Будет интересно.
С уважением, Альберт Садыков
Альберт, добрый день!
Спасибо за столь подробное и четкое разъяснение 222 статьи ГК РФ. Учитывая, что внесенные в указанную статью изменения развязывают руки органам местного самоуправления, у меня возникли серьезные опасения по принадлежащему на праве собственность офисному зданию, расположенному на арендованном земельном участке, по которому имеется следующая ситуация. В период с 1999г. по 2001г. здание было реконструировано путем надстройки мансарды, что привело к увеличению общей площади. Реконструкция проводилась на основании разрешения на строительство и реконструкцию здания, полученного в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ, после завершения работ по реконструкции были получен акт приемки законченного строительством объекта, а также свидетельство о праве собственности на здание с новыми технико-экономическими показателями. В период проведения работ собственник здания не обращался в к арендодателю земельного участка ( ДГИ г. Москвы) с просьбой об изменении цели его использования, т.к. договором аренды от 1999г. предусмотрено, что арендатор обязуется не проводить работы по реконструкции без разработанной и согласованной в установленном порядке градостроительной документации. Исходя из этого арендатор не должен был согласовывать с арендодателем реконструкцию, при наличии всех имеющихся разрешительных документов. С момента ввода объекта в эксплуатацию земельный участок используется по целевому назначению.
Альберт, прочитав Вашу статью и сопоставив имеющуюся ситуацию у меня возникли опасения: возможно ли признание нашего здания самовольной постройкой по причине, что в период проведения работ по реконструкции мы не вносили изменения в договор аренды земельного участка, касающиеся целей его использования? Или ст.222 ГК РФ подразумевает соответствие фактического назначения созданного объекта виду разрешенного использования земельного участка на текущий момент?
Заранее благодарю за Ваш ответ.
С уважением, Симонова Наталья!
Здравствуйте! Нужно внимательно анализировать и условия договора аренды, и брать во внимание вид разрешенного использования. С соблюдением второго условия все в порядке, раз есть разрешительная документация. По условиям договора аренды тоже не вижу нарушения, поскольку арендодатель вполне явно указал на возможность реконструкции здания при условии получения соответствующих разрешений.
Здравствуйте, Альберт!
Правильно ли я понял, что если застройщик не предпринимал попытки к получению разрешения на строительство, то в удовлетворении иска о признании права собственности будет точно отказано?
Здравствуйте!
Да, если застройщик даже не пытался получить разрешение на строительство, то узаконить такой самострой в судебном порядке не удастся.
а если застройщик вышел за рамки отведенного участка
Добрый день! Спасибо за статью! У нас вопрос: если один из сособственников возвел самовольную постройку к части общего жилого дома и пытается ее узаконить, не взирая на то, что 2 суда были им проиграны. Есть ли у него шанс узаконить постройку? Он же принимает меры по ее узакониваю.
Здравствуйте! Есть или нет шансы, я сказать не могу, поскольку не знаю обстоятельств дела. А принятие мер по узакониванию постройки должно быть до обращения в суд. И потом — это же не единственное условие для легализации самовольной постройки.
Альберт, здравствуйте!
Спасибо за внятное и прозрачное объяснение темы с самостроем.
В связи с этим возник вопрос: исходя из трактовки понятия «здание» получается, что даже бытовка или мобильный дом, не связанный прочно с землей (участком) и стоящий на бетонной плите или блоках, но подключенные к коммуникациям (электричество, водопровод, канализация), нуждаются в получении разрешения на строительство и эксплуатацию?
И без выполнения этих требований могут быть признаны самостроем?
В прошлой редакции ст. 222 звучало «недвижимое имущество», которое имеет четкое определение, и бытовку или сарай к ней нельзя было отнести в т. ч. по той причине, что неразрывной конструктивной связи с землей не присутствует. Т.о. подобные некапитальные строения можно было не регистрировать, не оформлять и т.п.
А что же получается сейчас? Любой сортир или хозблок можно при желании признать самостроем?
Спасибо.
Спасибо за статью, Альберт
Пожалуйста! Рад, если статья помогла.
Спасибо, Альберт! статья и правда очень объемная. Вот вроде все понятно, а на практике столько нюансов возникает, что кажется вот именно для «этой» ситуации нет выхода
Для примера (я пока ищу выход, но может в Вашей практике, что то подобное было?). Человеку был предоставлен дом, по простому скажу, по приватизационному листу. Тот дом в БТИ не зарегистрировал, тогда регистрация проходила в этом органе. Значит этот собственник умер и теперь уже правопреемник доказал по суду, что он собственник. Суд вынес решение, указав квадратуру дома как указано в договоре. соответственно собственник-наследник получил у нотариус,а на основании этого решения суда, свидетельство о праве, с которым пошел регистрировать свое право. И тут началось… Оказывается, что собственник возвел пристрой, аж на 50 кв.м., без разрешения (по крайней мере на руках наследника таковых бумаг нет) и сделав техпаспорт еще в 2004 году эти улучшения отразил в кадастре. теперь сотрудники Росреестра отсылают этого бедолагу-наследника опять в суд, признавать право собственности на самовольную постройку. Но тут то опять загвоздка. Не узаконив этот дом он не может признать за собой землю, соответственно суд не откажет ему в иске, так как он чужак в своем огороде. Вот такой замкнутый круг! Если у Вас появятся мысли по этому поводу, мне бы очень помогли. Судя по Вашей статье вы достаточно компетентны в данном вопросе :)))
Здравствуйте Альберт, В каком городе Вы живете, как бы мне с Вами связаться. Мы переехали недавно и куда обращаться по самовольной застройке я не знаю. Если вы ведете прием, то где? Адрес. У меня разрешение на строительство в 200 м2. Вместе с гаражом и кочегаркой 215м2. Что мне сейчас делать и к кому обращаться я не знаю.К кому мне обращаться что моя застройка не несет ни кому никакой угрозы.Где брать эти документы?
Здравствуйте! Прием я пока не веду. Если разрешение на строительство есть, то в чем проблема? Стройте
Альберт. Добрый день! Прочитал вашу статью, спасибо! Вы пишите » В части обязательных требований к параметрам постройки речь идет, по-видимому, о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, в первую очередь различных СНиПов. Опять же — все эти нормы и правила применяются в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.». Но закон говорит «если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах». Так все таки на день обращения в суд или на момент постройки??? Где это уточняется? Спасибо!
Некто на моей земле — аренда на 25 лет, фундамент, построил гараж по дачной амнистии. Я узаконила гараж, выкупила в собственность землю. По суду он освободил мне гараж, пытался лишить меня права собственности, суд ему отказал — пропущен срок исковой давности. Он подал в суд на неосновательное обогащение, суд не учел срок исковой давности, не учел ст. 61 п. 2 ГПК РФ. Что мне в этом случае можно сделать?