Здравствуйте, уважаемые читатели!
Сегодня поговорим о договоре коммерческого найма жилого помещения. Есть несколько моментов, которые необходимо учитывать, чтобы избежать проблем в будущем. Для нанимателя грамотно оформленный договор найма означает уверенность в том, что его завтра не выселят из квартиры или не поднимут внезапно плату за найм. А наймодатель может быть уверен в сохранности своего имущества. Порой вызывает удивление, когда отношения по найму вообще никак не оформляются, все держится только на устной договоренности.
Кстати, в прошлых статьях я обещал выложить здесь несколько статей об изменениях в ГК РФ, вступающих в силу 1 июня 2015 года (здесь и здесь). Первая статья почти готова, скорее всего в следующий раз именно она и появится на блоге. Речь пойдет о новых видах обязательств, о принципе добросовестности. Тема настолько же спорная, насколько интересная. Поэтому не пропустите и подписывайтесь на обновления блога.
Вернемся к договору коммерческого найма
В отличие от договора социального найма, ему в полной мере свойственен принцип свободы договора. Ведь в коммерческом найме стороны вправе договориться о любых условиях, тогда как договор социального найма заключается по типовой форме.
На всякий случай расскажу, что такое договор найма на примере.
Допустим, вы устроились на работу в другом городе. Своего жилья там нет. Выход — снять квартиру на длительный срок. Для этого ищем человека, который сдает квартиру. Искать можно разными способами. Через риэлторские фирмы. Либо напрямую у собственников. Иногда это делается через знакомых.
В итоге имеем следующее.
У вас есть потребность в жилье. У кого-то есть возможность удовлетворить эту вашу потребность. Вы договариваетесь друг с другом. Он вам дает возможность проживать в своей квартире, вы платите ему за это деньги.
Это и есть договор коммерческого найма жилого помещения, в котором вы являетесь нанимателем, а противоположная сторона — наймодателем.
Возможна и обратная ситуация. У вас есть свободная квартира. Например, такая…
Вы решаете ее сдать. Начинаете искать того, кому нужно жилье. Находите и договариваетесь о всех существенных условиях. Теперь вы уже являетесь наймодателем, а тот человек — нанимателем жилого помещения.
Сейчас поговорим о стадии «договариваемся друг с другом». Иными словами о заключении договора.
Договариваться нужно начинать еще до заключения и подписания договора. На этой стадии особенно сильна позиция наймодателя: если некоторые предлагаемые условия его по каким-то причинам не устраивают, он может отказаться от заключения договора. Ведь найти другого, более сговорчивого нанимателя не составит особого труда. Ему в общем-то без разницы, кто будет проживать в сдаваемом им помещении, главное, чтобы платил исправно и, желательно, по максимуму. Наниматель наоборот хочет получить хорошее жилье за наименьшую плату. Если договориться не удается, то продолжаем искать дальше. Наниматель — жилье, наймодатель — другого нанимателя.
Форма договора
Для договора коммерческого найма предусмотрена письменная форма. Однако, очень и очень многие письменный документ не составляют, ограничиваясь устной договоренностью. Почему-то люди боятся зафиксировать отношения по найму жилья на бумаге по разным причинам. Причем иногда одна из сторон просто боится заговорить о договоре, мол, подумает, что я ему не доверяю. Позиция более чем странная. Если отношения по найму складываются со знакомым человеком, то это еще куда ни шло. Хотя и в этом случае не всегда обходится без неожиданностей. Знаю по своему опыту, поскольку не единожды приходилось снимать жилье.
Будьте вы с противоположной стороной хоть трижды друзьями, когда речь заходит о деньгах, все дружеские чувства как-то незаметно отступают на второй план, начинаются взаимные обиды, непонимание.
А если наймодатель и наниматель не знакомы друг с другом?
Наймодатель, вы готовы предоставить незнакомому человеку жилое помещение, поверив ему на слово, что он очень хороший наниматель, будет исправно платить и ответственно подходить к содержанию вашего имущества? А если он возьмет и затопит соседей снизу? Совершенно случайно, конечно же.
Без письменного договора найма замучаетесь бегать и доказывать, что это сделал ваш наниматель, а не вы. Юридически его тут нет. Не стоит забывать правило, согласно которому, если письменная форма договора не соблюдена, то стороны не вправе ссылаться в обоснование своих доводов на свидетельские показания.
Наниматель, вы готовы жить в квартире в постоянном ожидании неприятностей? Договорились о размере платы за квартиру, а через пару месяцев наймодатель повышает цену. А потом еще и еще. И договора-то нет, в котором записано, что наниматель может изменить в одностороннем порядке размер платы только раз в год. Это лишь один вариант злоупотребления наймодателем своими правами. Их может быть масса.
Какой из этого вывод? Заключать договор найма в письменной форме выгодно и наймодателю, и нанимателю.
Надеюсь, я вас убедил это сделать, теперь перейдем непосредственно к тому, как правильно оформить договор.
Условия договора
Если квартиру или дом вы нашли через риэлторскую фирму, то риэлтор вам сразу подсунет свой бланк договора. Надо понимать, что это не типовая форма, вы вольны вносить в нее какие угодно, в рамках закона, коррективы, изменения, дополнять условия.
Мне приходилось заключать договоры найма через риэлторов. Честно, их варианты мне не очень нравились. Это были какие-то неаккуратные договоры, со скудным содержанием. Пункты его едва ли не полностью скопированы из ГК.
Один из друзей тоже как-то поделился, что при заключении договора найма риэлтор ему дал договор, в одном из пунктов которого было написано примерно следующее: сторона ПО ДОГОВОРУ обладает иными правами, предусмотренными настоящим КОДЕКСОМ. Вот это вообще жесть. Откровенно скопировали ГК и глазом не моргнули.
А если мне общие положения, закрепленные в нем не нравятся? Например, текущий ремонт по общему правилу делает наниматель. А я хочу, чтобы и капитальный, и текущий ремонт делались силами наймодателя. Лучше буду платить больше, зато проблема ремонта меня вообще волновать не будет. В случае необходимости я позвонил наймодателю, попросил его, он нашел специалистов, те пришли и все починили.
Договор коммерческого найма жилого помещения должен содержать следующие условия.
В первую очередь — предмет, т.е. Само жилое помещение. Необходимо указать точный адрес, в случае необходимости детализировать и описать само помещение. Например, если сдается не квартира целиком, а только отдельная комната. Тогда вписываем ее расположение в квартире, ее площадь.
Второе — это размер платы за найм и правила его изменения. Самым оптимальным вариантом будет установить, что изменяется плата по соглашению сторон, а в одностороннем порядке наймодатель имеет право изменить ее раз в год.
Нанимателю перед подписанием договора (не после, когда вдруг начнут всплывать проблемы, связанные с правами на помещение) нужно убедиться, что сдаваемое помещение принадлежит на праве собственности наймодателю. Поэтому смело требуйте от него свидетельство о государственной регистрации права.
В договоре пропишите положение о том, что нанимателю предъявлен документ, подтверждающий право собственности наймодателя на помещение, а также оно не обременено правами третьих лиц. Нужно убедиться, что квартира уже не сдана внаем другому человеку, она не находится под залогом и т.п. Иными словами, ни у кого кроме собственника (или собственников, если помещение находится в долевой собственности) никаких, в т. ч. и ограниченных, прав на помещение нет.
Наймодателю следует обратить внимание на те условия, которые регулируют порядок пользования помещения нанимателем. На ком лежит обязанность делать капитальный и текущий ремонт, обратите внимание на коммунальные платежи: входят ли они в сумму платы за найм, либо уплачиваются отдельно сверх этой платы. То же самое с интернетом, телефонной связью, электроэнергией.
Есть очень интересные особенности касаемо срока договора.
Вообще его указывать необязательно, тогда договор будет считаться заключенным на 5 лет. Если решили указать, то обратите внимание, что если срок будет меньше одного года (краткосрочный найм), по умолчанию действует ряд ограничений. Проживать в помещении в этом случае имеет право только сам наниматель. Кого-либо еще вселять он не вправе. Не будет действовать правило о преимущественном праве нанимателя заключить договор найма на новый срок, помещение нельзя передать по договору поднайма. Нельзя заменить нанимателя на другого человека.
Я не случайно написал «по умолчанию». Потому что это можно предусмотреть в договоре.
Хотите себе гарантировать преимущественное право на перезаключение договора на новый срок? Укажите это в договоре. То же самое, если вместе с нанимателем будут проживать другие лица, родственники.
Правда, есть одно «но». Если наймодатель будет с вами не согласен и не захочет включать эти положения в договор, то тут только два варианта. Либо идти на уступки, либо искать другого наймодателя. Потому что договор — это двустороннее соглашение. Ключевое слово здесь — соглашение.
Если договор заключен на срок более года, то тут проблем нет, положения о преимущественном праве, о возможности заключить договор поднайма и иные будут действовать в силу закона. Всех обозначенных ограничений уже не будет и наймодатель не может отказать в том же включении в договор родственника нанимателя, который тоже будет проживать в этой квартире.
Поэтому с этой точки зрения лучше заключать договор сроком более года.
Однако, есть у всего этого оборотная сторона. С 22 июля 2014 года отношения по договору найма, заключенному на срок более года, подлежат государственной регистрации. Вот как написано в п. 2 ст. 674 ГК РФ:
«Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В переводе на русский означает, что регистрации подлежит не сам договор найма, а отношения по найму, возникшие на основании договора, обременение помещения отношениям по найму. Регистрация осуществляется по заявлению сторон договора. Заявление должны подписать и наймодатель, и наниматель.
Хотите жить в съемной квартире длительное время, но не желает бегать и что-то там регистрировать? Заключайте договор на срок менее года, на 364 дня. Потом просто продлевайте его действие. Но не забудьте об ограничениях для краткосрочного найма, среди которых отсутствие преимущественного права на заключение договора на новый срок. По всем этим моментам придется договариваться с наймодателем. Настаивайте на включении пункта о преимущественном праве в договор. Это оптимальный вариант. Тогда с продлением договора проблем не будет.
Как видите в случае как краткосрочного, так и долгосрочного найма вам нужно решать определенные проблемы. Как именно их разрешить — думайте сами.
Это, пожалуй все самые основные моменты, которые следует учитывать при заключении договора коммерческого найма жилого помещения. Не стесняйтесь заявлять о своих правах ни риэлтору, ни другой стороне договора. Максимально корректно и убедительно.
Надеюсь, статья была полезна. Буду рад комментариям. Следите за обновлениями блога и до встречи в новых статьях!
